União quer R$ 3 bilhões com a venda de direitos sobre imóveis à beira-mar

O governo federal pretende vender a sua parte em todos os imóveis localizados nos chamados terrenos de Marinha, à beira-mar, hoje ocupados em regime de aforamento. Atualmente, são cerca de 300 mil unidades nessa situação em todo o país, a maior parte no Rio de Janeiro, segundo dados da Secretaria de Patrimônio da União. Imóveis icônicos da Zona Sul carioca, como o Hotel Copacabana Palace e o Edifício Biarritz, estão na lista.

O governo dará aos atuais donos a opção de compra da parte remanescente da União. A expectativa é levantar, ao todo, R$ 3 bilhões com a medida.

Os imóveis construídos nesses terrenos têm escritura, mas os moradores são obrigados a pagar anualmente à União uma taxa de aforamento sobre o valor do terreno. A ideia é que essas pessoas possam comprar essa parcela que hoje é detida pelo governo e, assim, obter o domínio pleno dos imóveis, ficando livres do pagamento de taxas.

No regime de aforamento, a propriedade do imóvel é compartilhada entre a União e um particular (cidadão ou empresa). Isso é dividido na proporção de 83% do valor do terreno para o cidadão e 17% para a União. Por conta dessa divisão, os proprietários do imóvel pagam taxa anual de foro pelo domínio útil, uma espécie de aluguel pelo uso da parte que pertence ao governo.

Os terrenos de Marinha existem desde que o Brasil era parte do reino de Portugal. Eles foram instituídos em 1818 para garantir a defesa nacional, em caso de um possível ataque inimigo, e para assegurar o acesso livre da população ao mar. Mas, logo após a Independência, o Império descobriu que poderia também lucrar com esses terrenos.

Em 1831, a lei orçamentária previu pela primeira vez a sua exploração por terceiros, mediante o recolhimento de taxas. A essa operação era dado o nome de aforamento ou enfiteuse, sistema trazido para o Brasil ainda nos primórdios da colonização, com a criação das capitanias hereditárias.

O ataque naval ao Rio nunca aconteceu, mas, quase dois séculos depois, os terrenos de Marinha ainda representam uma dor de cabeça para os proprietários e permanecem compondo a base de imóveis da União.

Existem 73.458 imóveis aforados no Rio de Janeiro, segundo o ministério da Economia. Além da capital, há imóveis nessa situação em Angra dos Reis e Niterói, por exemplo.

Utilizando-se a média de marés altas do ano de 1831, foi traçada uma linha imaginária. Todas as propriedades particulares que estivessem dentro de uma faixa de terra de 33 metros (alcance de uma bala de canhão) a partir do mar ou dos rios navegáveis teriam de pagar foro à Coroa (taxa anual), além de um percentual no caso de venda (o laudêmio).

Mudanças na legislação e nas marés, ocupação irregular e construção de aterros legais e ilegais ao longo das praias e lagoas alteraram a localização original dos terrenos de Marinha, fazendo com que houvesse cobrança inclusive para imóveis localizados bem além dos 33 metros.

Os ocupantes destes imóveis pagam, atualmente, duas taxas para a União: o foro e o laudêmio. A taxa de foro equivale a 0,6% ao ano sobre o valor do terreno. Já o laudêmio é de 5% sobre o valor do terreno, sendo cobrado apenas no caso de venda do imóvel.

O Ministério da Economia prepara uma portaria com as regras para a venda, que deve ser publicada nas próximas semanas. O texto vai apresentar os prazos para a venda e a forma como os valores são calculados.

Haverá um teto para o valor que a União cobrará pelos imóveis. Com isso, não serão cobrados exatamente 17% sobre o valor do terreno. Além disso, deve haver um desconto, para atrair os proprietários. Caso o proprietário não queira comprar a parte da União, o imóvel permanece aforado e utilizado pelo ocupante dentro das regras previstas no atual regime de aforamento.

Entenda a diferença entre as taxas

Aforamento ou enfiteuse - É o regime vigente nos chamados terrenos de Marinha, categoria criada ainda antes da Independência do país sob o argumento de que seria uma forma de assegurar a proteção da costa. Os donos desses imóveis têm escritura de propriedade, mas ela é compartilhada com a União. O proprietário tem que pagar ao governo federal uma taxa anual equivalente a 17% do valor do terreno.

Laudêmio - É a cobrança de uma taxa de 5% sobre o valor venal de um terreno em transações de venda de imóveis originariamente pertencentes à União, como os da orla marítima. É pago pelo vendedor do bem, mas não é considerado um tributo.