Troca de imóvel residencial e a incidência de Imposto de Renda

Por Bruno Fediuk de Castro,

advogado (OAB/PR nº 62.246)

Diariamente são firmados milhares de contratos de compra e venda de imóveis. Enquanto algumas pessoas estão comprando o primeiro imóvel, outros estão optando em vender um para adquirir outro, além daqueles que adquirem imóveis para investir e assim por diante.

Fato é que o mercado imobiliário tem uma movimentação bastante dinâmica e que essas transações resultam em impactos no imposto de renda dos vendedores e compradores.

Estes impactos são causados em grande parte pelo ganho de capital gerado em favor do vendedor do imóvel. Tal ganho representa a base de cálculo para o imposto de renda, retido na fonte, incidente na operação de compra e venda, sendo o resultado da diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel, sempre que esta resultar positiva.

O planejamento tributário não é exclusividade para pessoas jurídicas, de forma que está presente em muitas ações do dia a dia, atingindo diretamente o bolso dos contribuintes pessoas físicas. Um dos exemplos é justamente a questão da troca de um imóvel residencial por outro que, sendo planejada com antecedência, pode diminuir consideravelmente a carga tributária da operação.

O que muitos não sabem - e por isso deixam de aproveitar - é que nem sempre é necessário apurar o ganho de capital e recolher o imposto de renda nas operações de compra e venda, uma vez que a legislação apresenta algumas possibilidades de isenção.

Dentre as isenções previstas em lei, aquela que garante a isenção de Imposto de Renda para o contribuinte que vende um imóvel residencial para comprar outro pode ficar ainda melhor, caso o projeto de lei que tramita no Senado seja aprovado.

Atualmente, o contribuinte não é obrigado a apurar o ganho de capital, resultante da venda de seu imóvel, caso adquira um novo imóvel no prazo máximo de 180 dias. É justamente o prazo máximo da compra do novo imóvel que o projeto de lei visa alterar, aumentando-o para 365 dias contados da venda do imóvel.

Para aproveitar a isenção prevista é necessário observar alguns aspectos. Além de o benefício ser válido apenas para pessoas físicas residentes no Brasil e o fato do novo imóvel ter que ser localizado em território brasileiro, existem algumas restrições quanto às aquisições. Por exemplo: o produto da venda do imóvel não pode ser utilizado para quitar imóveis adquiridos anteriormente, nem para comprar vagas de garagem avulsas, boxes de estacionamento ou terrenos.

A legislação determina expressamente que para aproveitar a isenção de imposto de renda, o contribuinte deve utilizar o dinheiro adquirido com a venda do imóvel na compra de um novo imóvel residencial.

Deste modo, caso o contribuinte adquirira um imóvel não residencial, estará obrigado a apurar e recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital da venda.

Da mesma forma, caso adquira dois imóveis, um residencial e outro não, somente a parcela do ganho de capital utilizada na compra do novo imóvel residencial será beneficiada pela isenção, sendo a parcela restante tributada proporcionalmente.

Ao contribuinte que esteja pensando em deixar de reter o imposto de renda com a expectativa da compra do novo imóvel dentro do prazo de 180 dias, é necessário verificar a viabilidade de conclusão do negócio, uma vez que a não aplicação do produto da venda dentro do prazo estipulado impõe o recolhimento do imposto que seria devido à época, acrescido de juros e multa. Lembrando que o contribuinte só poderá usufruir da isenção a cada cinco anos.

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