A importância da assembleia de instalação de condomínio

Por Rodrigo Karpat,

advogado (OAB-SP nº 211.136)

É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida. É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído. Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada. Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.

rodrigo@karpat.adv.br