Decisões judiciais definem regras da renovação judicial da locação comercial

Passados mais de 22 anos de vigência da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o STJ pacificou uma das mais relevantes questões referentes à renovação de contratos comerciais. Em recente decisão, ficou definido que o locatário terá direito à renovação do contrato pelo prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, que é de cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes.

"A definição desse prazo tardou, mas chegou ainda em tempo de pacificar uma questão de relevantes consequências. Ao que tudo indica, a definição do novo prazo da relação contratual acarreta segurança aos contratantes dessa espécie de relação locatícia, permitindo que estes saibam as vantagens e desvantagens de contratar considerando o investimento necessário por parte do locatário e o retorno do investimento na propriedade ao locador", avalia o advogado Sérgio Leal Martinez, especialista em Direito Imobiliário.

A forma como está na lei deixava dúvidas e abria possibilidade para diversas interpretações da expressão "igual prazo".

Para Martinez, essa decisão do STJ conseguiu equilibrar o direito à renovação contratual em favor do locatário que estabelece no imóvel o ponto comercial (ou fundo de comércio) com o direito de propriedade do locatário.

"O prazo de cinco anos para cada contrato preserva a relação de eventual desequilíbrio causado por mudança de legislação, variações decorrentes do mercado imobiliário e, sobretudo, a referida conjuntura econômica, permitindo a intervenção judicial para manter a relação contratual com os ajustes decorrentes dessas variações imprevisíveis nas locações comerciais".

O advogado sugere que, antes do vencimento do contrato, o locatário entre com ação renovatória de locação comercial para garantir sua permanência no imóvel e que a fixação judicial do valor do aluguel esteja de acordo com as condições do imóvel no início da locação, sem considerar as reformas e benfeitorias feitas no imóvel para aumentar o valor da locação.

"Essa também é uma inovação referente às renovações contratuais. Recentemente o TJRS decidiu que tendo o locatário efetuado ampla reforma no bem locado com a autorização da locadora e que tais benfeitorias vieram a valorizá-lo consideravelmente, não pode o proprietário se locupletar dos investimentos feitos pelo locatário para cobrar do mesmo valor locativo mais elevado", informa.

Para Martinez, essa também foi uma decisão justa, pois avalia que quando o locatário faz benfeitorias substanciais no imóvel, tais melhorias não devem ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

"O direito deve proteger não apenas o locador por ser proprietário, mas igualmente o locatário por estar conservando, melhorando e mais, agregando ao imóvel um valor cada vez maior frente as melhorias realizadas", conclui.

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Serviço Espaço Vital

* Número do recurso especial: nº 1323410/MG

* Número da apelação cível: 70052471919 (TJRS).