Avaliação judicial de aluguel

Por Daniel Alcântara Nastri Cerveira ,

advogado (SP)

Os locativos rotineiramente são alvos de avaliações judiciais, por força das ações revisionais de aluguel e renovatórias de contratos de locação. Como estabelece a Lei do Inquilinato, nestas demandas, o aluguel a ser arbitrado judicialmente deve ser o real e justo naquele momento.

Nessa linha, as avaliações têm como objetivo apurar a média de mercado da região, considerando-se, ainda, outros fatores, tais como, estado do imóvel, localização, visibilidade, tamanho de fechada, homogeneização, entre outros, especialmente para os imóveis não residenciais e aqueles estabelecidos em shopping centers.

As perícias são realizadas por peritos nomeados pelos juízes, normalmente engenheiros, sendo facultado às partes do processo indicarem assistentes técnicos (profissionais igualmente habilitados) para procederem ao acompanhamento dos trabalhos periciais e prestar auxílio do ponto de vista técnico, através de consultoria e da apresentação de manifestação nos autos.

Nestas avaliações os peritos devem seguir as normas técnicas aplicáveis, sendo a ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas o órgão responsável pela normalização técnica no Brasil, criadora da Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR-14653), que representa a diretriz dos trabalhos periciais do gênero. Em São Paulo, como ocorre em outras regiões, temos o IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, o qual, habitualmente, pública a chamada Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, revisada de tempos e tempos, com vistas a aperfeiçoar os princípios e critérios adotados, bem como harmonizar as premissas da NBR-14653, às condições peculiares da cidade de São Paulo.

Os dois principais métodos utilizados pelos peritos são: o Método Comparativo Direto e o Método por Remuneração de Capital (ou Método de Renda ).

Por meio do Método Comparativo Direito o locativo é obtido por meio da comparação com imóveis assemelhados, isto é, com as mesmas características. Por outro lado, como caso do Método de Remuneração de Capital o aluguel é determinado pela aplicação de uma taxa de renda sobre o valor do próprio imóvel, sendo indicado nas hipóteses em que a utilização da comparação direta seja impraticável.

Destaca-se que, pacificou-se o entendimento, no sentido de que, salvo exceções, na avaliação de aluguéis de espaços em shopping centers, deve ser usado o Método Comparativo Direto , cujos elementos a serem comparados serão os do próprio empreendimento, sendo os principais fatores a localização e a metragem. Nessa linha, as lojas localizadas no mall somente podem ser comparadas com outras situadas também no mall, valendo mesmo para as operações das praças de alimentação e da área de serviços.

Com relação ao Método de Renda, existem precedentes judiciais no sentido de que a taxa a ser aplicada é de 10% ao ano, muito embora o seu caráter mutável, decorrente as oscilações de mercado:

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO RENOVATÓRIA PROCEDENTE LOCATIVOS FIXADOS COM FUNDAMENTO NO LAUDO PERICIAL TAXA DE RENDA CORRESPONDENTE A 10% - RAZOABILIDADE.

A perícia judicial realizada apurou valor razoável para o aluguel partindo de dados concretos. As críticas formuladas desfalecem diante dos documentos acostados aos autos. Razoável o critério adotado pelo perito, fixando a taxa de renda correspondente a 10% . (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Apelação com revisão nº. 755449-0/9, 30ª Câmara de Direito Privado, Rel. Dês. Alfredo Fanuchi, j. 28/09/2005).

LOCAÇÃO COMERCIAL RENOVATÓRIA ALUGUEL AVALIAÇÃO CRITÉRIO MÉTODO DE RENDA TAXA ANUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) APLICABILIDADE. Aplicação do método de renda sobre o valor do imóvel . (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação com revisão nº. 742.232-00/1, 1ª Câmara, Rel. Juiz Aguilar Cortez).

Este estudo tem como enfoque somente trazer as informações básicas atinentes às avaliações judiciais, tendo em vista que são vários os procedimentos e fatores a serem observados, cujas aplicações dependerão do caso concreto.

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