Áreas comuns de condomínios

Por Rodrigo Karpat,

advogado (OAB-SP nº 211.136)

O síndico é o guardião da convenção e do regimento interno. Conforme estabelece o artigo 1348 do Código Civil, "compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia". Se ele não está agindo desta forma, logo, algo está errado e pode trazer grande prejuízo a todos os moradores.

As áreas comuns são definidas na concepção do edifício (incorporação) e aos condôminos cabe o direito de utilização destas áreas comuns conforme sua destinação e a segurança de que elas não serão modificadas, salvo com a aprovação da unanimidade. Ou seja, alterá-las é lesar direito coletivo dos que ali coabitam.

Imaginemos uma situação hipotética: uma família comprou um apartamento com área de lazer completa para que seus filhos pequenos possam usufruir daquele espaço, e de forma inadvertida o síndico, por entender que o custo com manutenção é elevado, resolve transformar a área em espaço de descanso, transforma o playground em jardins, aterra a piscina e faz um gazebo com orquídeas e o salão de festas em biblioteca.

Isso só seria possível com a unanimidade dos condôminos; caso contrário afrontaria o direito adquirido dos demais condôminos. Modificações estas que poderiam ser impedidas inclusive judicialmente com a possível obtenção de liminar.

A alteração de áreas comuns depende da aprovação da unanimidade da massa condominial por envolver direito de propriedade e, consequente, mudança de destinação. Logicamente, que esta aprovação deverá ocorrer em assembleia devidamente convocada para este fim.

O quórum para mudança de destinação é de unanimidade, enquanto que para a realização de obras para acréscimo as existentes é de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.342 do Código Civil. A finalidade do legislador tem o objetivo de proteger o direito adquirido dos condôminos.

Assim, o síndico de forma alguma poderá modificar áreas comuns e posteriormente convocar uma assembleia a fim de regularizar a situação. O compromisso do síndico deve ser com o interesse comum. Desta forma, salutar a opinião e o voto dos demais copossuidores a fim de modificar algo construído para uma determinada finalidade e que inspirou a compra da propriedade nestas condições.

Ao síndico que não cumpre com os seus deveres - entre eles o de cumprir e fazer cumprir a convenção, o que inclui o de preservar as áreas comuns e não as modificar - poderá ser obrigado a voltar as áreas na forma original, ser destituído ou até mesmo ser condenado pessoalmente, se provado, a ressarcir os prejuízos causados aos demais pela prática de irregularidade na gestão.

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