Alteração no Código Civil amplia a responsabilidade dos corretores de imóveis

O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo IBEDEC, José Geraldo Tardin, destaca importante mudança havida em um artigo do Código Civil/02.

Desde o dia 19 de maio de 2010, a redação do artigo 723 passou a ser a seguinte: "o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

A redação anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem questionadas, sem responder por danos.

Agora, afirma Tardin, a nova redação do artigo 723 agora diz claramente que o corretor está obrigado a levantar e repassar todas as informações da transação para as partes envolvidas no negócio, sob pena de responder pelos danos causados.

O IBEDEC reconhece a importância do corretor de imóveis no mercado imobiliário, mas como em todas as profissões, há sempre profissionais que acabam maculando a imagem da classe profissional.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo CRECI; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco etc.

Lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010, altera o art. 723 do Código Civil.

* Como era - O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

* Como passou a ser - O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ai clientes todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

SERVIÇO:

Quem vai comprar ou vender um imóvel, valendo-se da intermediação de um corretor de imóveis, deve tomar alguns cuidados:

* Exigir sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e ligar ao Conselho para conferir a autenticidade do documento;

* Exigir do corretor um contrato de prestação de serviços por escrito, estabelecendo as responsabilidades dele no negócio;

* O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado, por meio de procuração do comprador ou contrato específico dizendo isto.

* Jamais deve ser feito o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, colocar na cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

* O corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e ações judiciais contra o vendedor;

* É ônus do pagamento da corretagem somente à parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado; porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

* Se existir cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, o contratante deve estipular um prazo determinado;

* O artigo 726 do Código Civil dispõe que o corretor que tiver exclusividade não terá direito à comissão se provada a sua inércia ou ociosidade;

* O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;

* O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado. O STJ, no julgamento do REsp nº 753.566 decidiu que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. No caso julgado pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na Justiça pedindo a devolução do valor pago a título de comissão porque o banco não liberou o financiamento e com isso a aquisição foi frustrada. Segundo a ministra Nancy Andrighi, a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem desistência por parte dos contratantes.

* O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir nota fiscal se for uma imobiliária ou um RPA - recibo de pagamento a autônomo em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou registrar um BO na delegacia. por sonegação fiscal.

* Quem dá garantia a contrato é somente um advogado. Ele é o profissional habilitado para analisar a documentação do imóvel, dos vendedores e dos compradores, e vai ajudar a entabular um contrato justo e equilibrado, protegendo o interesse de ambas as partes e assegurando igualdades de direito em caso de rescisão ou descumprimento das cláusulas. O preço desta assessoria é normalmente inferior à comissão paga ao corretor.