Riscos e responsabilidades em condomínios

Por Rodrigo Karpat,

advogado (OAB-SP nº 211.136)

Recentes tragédias e sustos em prédios residências e comerciais no Brasil representam os riscos de reformas e obras que são realizadas sem alvará e sem fiscalização das autoridades.

Em São Paulo, no ultimo mês de setembro, estalos e tremores fizeram a Defesa Civil municipal retirar cerca de 80 moradores e interditar um prédio de 14 andares, com lojas e 29 apartamentos, na Vila Olímpia, zona oeste de Capital. No ano passado, uma tragédia aconteceu no centro do Rio de Janeiro, onde três prédios desabaram, provocando mortes e deixando feridos, e aqueles que não perderam a vida, perderam seus negócios. Nos dois casos existe uma coisa em comum: obras sem alvará. O que pouca gente sabe é que qualquer obra a ser realizada no interior de um edifício necessita de alvará de reforma.

Quando a obra é realizada em lojas ou comércios de rua, os empresários se preocupam com o alvará, pois existe fiscalização das subprefeituras. Porém, no interior de prédios, apesar de estar suscetível a mesma fiscalização, a reforma é feita sem a liberação oficial e a ilegalidade é descoberta normalmente por denúncia. E como a tendência é a de não se indispor com os vizinhos, se a obra não incomodar a mesma passará despercebida, mesmo que ela represente risco à estrutura do edifício.

É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, conforme disposto no artigo 1.336, inciso II, do Código Civil. Ou seja, as obras realizadas no interior de unidades dentro de condomínios têm a mesma necessidade de alvará que tem uma obra realizada na rua.

Vale ressaltar que antes de realizar uma reforma o condômino deve contratar um engenheiro ou arquiteto para que o mesmo realize um projeto modificativo. Além do projeto, é necessário que este profissional assine o termo de responsabilidade técnica pela obra e preencha o requerimento para aprovação do projeto, o que habilitará a execução da reforma e certificará a conclusão e regularidade da obra.

O simples preenchimento do requerimento não autoriza a execução da obra. A não ser nos casos em que o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de Comunique-se ou Despacho decisório favorável.

A reforma não pode de forma alguma perfurar lajes, atingir vigas, ou modificar a estrutura do condomínio. Para pequenos reparos em imóveis não tombados, desde que não sejam alteradas as condições edilícias pré-aprovadas, não existe a necessidade de alvará. Como, por exemplo, a troca de piso, pintura, troca de pias, remoção de azulejos, entre outros reparos de pequeno porte.

O sindico do condomínio também tem um papel importante na fiscalização das obras no edifício. Ele deve ser o guardião do condomínio. Algumas convenções e regimentos internos exigem que antes do início das obras o condômino envie a planta modificativa e o alvará para a realização da obra.

Mesmo quando não previsto na Convenção, o sindico tem o dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o alvará ou o requerimento autuado e a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Caso o morador inicie uma obra sem autorização, o sindico deverá notificá-lo a apresentar a respectiva autorização para a realização da obra sob pena de medidas legais cabíveis, como a paralisação ou judicialmente, requerer o embargo da obra a fim de evitar riscos aos demais moradores.

Em grandes centros urbanos, como São Paulo, o síndico não deve apenas se atentar para o seu condomínio, deverá verificar se a construção ao lado pode de alguma forma representar risco. Caso isso ocorra existem meios legais para que o síndico interfira no prédio lindeiro a fim de impedir de forma imediata o prosseguimento de uma obra que de alguma forma represente risco a estrutura do seu prédio.

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